Таунхаус - как построить?

[Vinni]

Случилось в нашем коттеджном посёлке, где я работаю, одно грандиозное событие: акционеру наш посёлок надоел. Основная сфера нашей деятельности - торговые центры, а посёлок решили построить для разнообразия. Акционер надеялся за 3-4 года всё продать, но кризис помешал и за три года мы продали лишь треть. А тут он решил поднимать два торговых центра. Поэтому для скорости продажи решили в посёлке треть земли выгородить и распродать без подряда. Цену определили как в новых посёлках, которые только участки межуют, а у нас уже все коммуникации не на бумаге, а в натуре. И возникла у меня идея построить таунхаус на угловом участке на три семьи. Готовых проектов на угловой участок не нашёл, начертил свои планировки. Вроде бы нормально получилось. Но встал вопрос: как юридически всё сделать. Земля под ИЖС. Соответственно разрешение на строительство по упрощённой процедуре можно получить лишь на одну семью. Если сразу на троих, то вроде бы надо идти по полному кругу: делать всякие тех экспертизы и т.п. Если делить уже построенный дом, то какие могут быть проблемы? У кого нибудь есть реальный опыт постройки дома на 2-3 семьи? Поделитесь?

[АлександрОВ]

Ответ: Таунхаус - как построить?

статья градкодекса №49.
п. 2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

АлександрОВ добавил 04.05.2011 в 22:31
У нас еще не знают как оформлять таунхаусы в собственность. Сбольшой долей вероятности оформят как квартиру и участок земли под ней. В общую долевую назначат общие конструкции дома. Очень проблемно и гиморно потом станет оформление и дележ если без разрешений на строительство и прочей предварительной работы. Газ, эл. энергия вода.

[Vinni]

Ответ: Таунхаус - как построить?

Спасибо. Как то не додумался в кодекс залесть. Одной проблемой меньше. Но как говорят в администрациях: ИЖС - индивидуальное, значит на одну семью, а под таунхаус надо менять градостраительный план участка, назначение земли. А эту статью они понимают немного по другому: свыше 1500кв.м. - нужна экспертиза, меньше - не нужна. Видно были ещё какие то подзаконные акты на эту тему. Посоветовали мне строить как дом на одного, а после введения в эксплуатацию разделить "в натуре". При небольших помещениях котёл на 15 кВт можно и на каждой кухне поставить, но как тогда сразу поставить три котла в разных помещениях? Газовщики такое пропустят? А с одним 15 кВт котлом дом на 330кв.м. газовщики не одобрят, у них нормативы 10кв.м. на 1 кВт да плюс ещё немного на горячую воду. Придётся вылавливать газовциков и пытать с престрастием. С остальными коммуникациями намного проще. Хотя, вообще то, дом можно ввести в эксплуатацию и с одним электричеством.

[DasIst]

Ответ: Таунхаус - как построить?

Спасибо. Как то не додумался в кодекс залесть. Одной проблемой меньше. Но как говорят в администрациях: ИЖС - индивидуальное, значит на одну семью, а под таунхаус надо менять градостраительный план участка, назначение земли. А эту статью они понимают немного по другому: свыше 1500кв.м. - нужна экспертиза, меньше - не нужна. Видно были ещё какие то подзаконные акты на эту тему. Посоветовали мне строить как дом на одного, а после введения в эксплуатацию разделить "в натуре". При небольших помещениях котёл на 15 кВт можно и на каждой кухне поставить, но как тогда сразу поставить три котла в разных помещениях? Газовщики такое пропустят? А с одним 15 кВт котлом дом на 330кв.м. газовщики не одобрят, у них нормативы 10кв.м. на 1 кВт да плюс ещё немного на горячую воду. Придётся вылавливать газовциков и пытать с престрастием. С остальными коммуникациями намного проще. Хотя, вообще то, дом можно ввести в эксплуатацию и с одним электричеством.

Кстати пофиг что там говорят про "одну семью": может вы хотите что б ваши дети, когда вырастут, перестали путаться у вас под ногами, и сразу это предусматриваете.
Поэтомму пишите в проекте сразу: Дом трехквартирный.

[Vinni]

Ответ: Таунхаус - как построить?

Тогда разрешение на строительство могут не дать. Вот на отдельный гостевой домик дадут легко. А один на троих хозяев нет. Хотя если именно детей вписать....Но мои ещё несовершеннолетние.

[АлександрОВ]

Ответ: Таунхаус - как построить?

А эту статью они понимают немного по другому: свыше 1500кв.м. - нужна экспертиза, меньше - не нужна.

А не они это решают. Экспертирующая организация дает справку, что согласно статьи градкодекса №49, проект экспертизе не подлежит. И фсе. Они против ничего иметь не могут т.к. незаконно это, щас они этого не любят.

Вы выступаете как застройщик и инвестор хозяин. Жилой дом с тремя входами и кухнями с газом, это ваша причуда. При сдаче ПЗУ об этом их можно в курс не ставить. Потом выделяете доли дома вместе с участками. Можно разделить в реале. Правда в суде, БТИ даст три паспорта по решению суда. И будет у Вас три ИЖС у каждого свой адрес. Назначение участка останется под ИЖС.
Технический абсурд, но такое у нас дебильное законадательство.

АлександрОВ добавил 05.05.2011 в 21:26
Прада участок должен быть в собственности а не в аренде. С арендой номер не пройдет.

[sergg]

Ответ: Таунхаус - как построить?

А у нас (в городе) был такой случай: был земельный участок в собственности. Получили разрешение на ИЖС на 2 этажа. Застройщики построили 2+мансарда (которая на самом деле полноценный 3 этаж, обыгранная скатом крыши). Разбили домик на несколько квартир, и продали те, в которые сами не заселились. А так как домик-то получился высоким, а участок маленьким, то соседи с северной стороны подали в суд. Постановление суда первой инстанции - дом снести. Счас, скорее всего, дальше бодаются.
Правда, там делили не подъездами, а этажами.
Ну вот, как-то так. Всех нюансов не знаю, так что наводящие вопросы не приветствуются.

[dda]

Ответ: Таунхаус - как построить?

мы щас тоже собираемся строить двойной тунхаус. Объеснили девахе что мол хотим на две семьи дом построить с отдельными входами и нам выдали разрешение на строительство -

разрешает строительство объекта капитального строительства Индивидуальный блокированный двухэтажный кирпичный жилой дом

земельный участок ЛПХ - доли у каждого 1/2

надеюсь с непреодолимыми трудностями не столкнемся

[Vinni]

Ответ: Таунхаус - как построить?

земельный участок ЛПХ

ЛПХ - Это личное подсобное хозяйство? Раньше на такой земле только сарайчик для лопат разрешали построить. А теперь и дома разрешают? Речник поэтому и сносили, что там давали землю под картошку. А разрешения на стоительство и т.п. были получены типа незаконно.

[DasIst]

Ответ: Таунхаус - как построить?

ЛПХ - Это личное подсобное хозяйство? Раньше на такой земле только сарайчик для лопат разрешали построить. А теперь и дома разрешают? Речник поэтому и сносили, что там давали землю под картошку. А разрешения на стоительство и т.п. были получены типа незаконно.

а если участок расположенный в населенном пункте "деревня" , в зеленке тоже обозначен как ЛПХ - то же строить нельзя?

[dda]

Ответ: Таунхаус - как построить?

Федеральный закон N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"

Статья 3 п.2 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" граждане вправе осуществлять ведение личного подсобного хозяйства с момента государственной регистрации прав на земельный участок. Регистрации личного подсобного хозяйства не требуется.

Cтатьи 4 п.2 Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

[Vinni]

Ответ: Таунхаус - как построить?

Земельное дело - штука плохо понимаемая и геморойная. Возможность использовения земли прописывается в трёх определениях. Во первых - категория земли: земли поселений, сельхозка и т.п. Во вторых - назначение земли: под ИЖС, под жилые дома и соцкультбыт и т.п. В третьих - возможно, что на данный участок уже есть Градостроительный План в котором отражается что именно там должно быть построено. Если там написано, что там должен стоять Индивидуальный Жилой Дом, то хоть там земля поселений под Жилые дома (не Индивидуальние), то таунхаус на несколько семей сразу построить не дадут, заставят менять ГП (а это время). И если в нём будет написано, что там земля под картошку... то тоже надо будет сначало менять ГП. ГП - штука вредная, она может быть оформлена на более высоком уровне, чем администрация, которая может выдать разрешение на строительство. Например, ГП выдал район, а разрешение на строительство могла бы дать и администрация поселения, то для начала придётся переделывать ГП в районе. Но есть один плюс - Градостроительного Плана изначально может и не быть, или при перемене статуса земли он должен создаваться именно под новое назначение, то тогда Вы его сделаете сразу под себя. На сколько сложно делать переводы земли и изменения в ГП зависить только от администрации на местах. Это может быть и несложно, а можно и серьёзно не этом деле намучаться. Например ГП на участок милая девушка из администрации сама по вашему рисунку карандашом может сделать за дополнительные 500руб.и пару часов, а может и послать в определённую контору, где с вас легко запросят на два порядка поболее, да и подождать придется с месяцок.

[Артур З]

Ответ: Таунхаус - как построить?

Всем привет, я здесь новичок)
Вопрос: у меня под зеленоградом около 30 соток, и я планирую сделать там мини-поселок таунхаусов эконом класса под сдачу в аренду, но это мой первый девелоперский проект (так у меня свое агентство недвижимости, кому интересно взгляните www.vodas-estate.ru ). Вопрос: обычно в эконом классе сколько таунов можно на 30 сотках построить и какой интерес у потенциалных арендаторов может быть (в лесу у зеленограда)? Имеет ли смысл делать такой маленький поселок? Мне кажется рынок именно аренды (ни один из них я не планитрую продавать) недооценен...
Спасибо!

[АлександрОВ]

Ответ: Таунхаус - как построить?

Вряд ли стоит больше пяти квартирных блоков ставить. Чисто теоретически зависит от формы участка можно и шесть-семь, но может уже без заднего двора и совсем не изолировано от соседей житье бытие будет. О привлекательности инвестиций размышлять надо. Инвестировать в жилье щас стремно много,о очень много непродано. Это все давит на рынок. То что расти не будет очевидно. Грядет экономический спад, да еще с элитовым мочиловым и переделом собственности. Тут на аренде можно и выкарабкаться. Зеленоград спору нет привлекателен. Но вопрос окупаемости. Ежли хозспособом за счет собственных средств то он не стоит просто инвистиция, а вот если за кредит банка с привлечением всяких хануриков с лицензией, то рентабельность аренды будет на грани фола.