Экономика строительства

[CAT@]

Появилось предложение завести тему о финансах...

Пилотное навание:
Экономика строительства: «сколько стоит дом построить»

О чём:
Бюджет проекта, Планирование затрат, Расценки на материалы и работы, Схемы оплаты работ и материалов и т.д.

НО! Тема о подходах к финансированию строительства, а не о том, где дешевле песка или цемента купить... (понятно что это полезно знать, ну так можно и в Беседку запостить, короче не сюда)

Резюме: предлагаю потихоньку начать размещать свои соображения... IZBA планировал ликбезов запостить опять же

Он сказал "поехали!"... и запил водой... (с)

[Джордано]

Ответ: Экономика строительства

Моя смета коробки. Экселовский файл не вставляется - пришлось зазиповать.

[izba]

Ответ: Экономика строительства

Други в этой теме я хотел поговорить о том, как нужно разговаривать - "договариваться" со строителями и как строителям "договариваться" с застройщиками, чтобы деятельность была взаимовыгодной без обид, разборок и недоразумений, как отличить сразу по признакам нормальную строительную бригаду от шабашников выгнанных безденежъем на поиски любой работы... а потому давайте выложим свои соображения на эту тему.

Тема ПЕРВАЯ - ЧТО ЛУЧШЕ?
Договариваться сразу на общий объём работ - например на "коробку дома под крышу" или на "отделку дома под ключ" или на "ВСЁ инженерные коммуникации сразу..." под ключ или разбивать работу на части (на этапы) - чем мельче и конкретней тем лучше?

Как обычно предлагают договариваться строители и почему - вопрос знатокам.

[АлександрОВ]

Ответ: Экономика строительства

Для начала определимя кем мы будем являтся на стройке.
В строительном процессе участвуют следующие фигуранты:
1. Инвестор. (Понятно кто - основной платильщик и будующий хозяин объекта).
2. Проектировщик.
3. Заказчик. (С этим понятием сложнее. Скажем так- основная фигура по найму подрядчиков, функциям технического надзора, организации строительства и обеспечении авторского надзора).
Функцию технадзора лучше отделить от него и передать третьей стороне зависимой от инвестора.
4.Подрядчики (Те кто строит).
Также участвует и государство как само, так и в лице своих монополий, но тему эту в связи ИЖС можно опустить.

Вполне определенно при строительстве собственного жилья мы являемся инвестором.
Как инвестор мы работаем с проектировщиком и готовим рабочий проект. Вот проект готов.
Ищем заказчика зачастую, мы сами беремся за это функцию. Это конечно снизит затраты, т.к. заказчик самое хлебное и доходное место во всей цепочке. Таким образом можно впрямую договориватся с подрядчиками и закупать стройматериалы.
Съэконмленные деньги - это заработанные деньги (7-15%). Потом допишу.

[izba]

Ответ: Экономика строительства

Други, внесём ясность в схему... Функцию проектировщика как правило в простых домах метров до 200 тоже выполняет сам будующий счастливый обладатель дома. В лучшем случае он имеет купленный проект из интернета. Дом по инд. проекту для 99% обитателей нашего форума весч совершенно нереальная (150-200 тыр за проект).
А потому картина в реале такая - на поле мужик с бумагами (в лучшем случае) - он же инвестор, он же заказчик и отчасти проектировщик потому как живого проектировщика с инет проектом в реале в поле зрения заказчика тоже нет.
Авторский надзор - это тоже надзор заказчика - типа как ему понравицца (прокатит или нет).
Подрядчики - эта да их как правило несколько - как правило бригада каменьщиков кот делают коробку (с фундаментом), потом бригада плотников по крыше, потом отделочники - штукатуры (снаружи и внутри) дом под чистовую отделку, потом инженеры со всей своёй инженеркой, потом уже чистовая отделка внутри и ландшафт... для тех у кого деньги остануцца.
Вот такие в реале вводные данные. Ну ясно что умения бригад может пересекацца... если народ рукастый.

[АлександрОВ]

Ответ: Экономика строительства

С проектом не все так однозначно.
Проект из интернета представляет собой только планировку + визуализацию.
Да инвестор может все сам нанести на бумагу. Но если он не является проффесиональным инженером, то нанести на бумагу он в лучшем случае сможет только планировку.
Осмелюсь рекомендовать такой способ, как съэкономить на архитекторе.
Да, нам хочется красивый и удобный дом. Но по моему архитектор тут абсолютно непричем, это целиком наша заслуга, а обычный архитектор, это препятствие (наверняка есть исключения, но я их не встречал)
На рабочем проекте то же можно съэкономить, если не разрабатывать рабочий проект целиком, а договорится о расчете основных конструктивных элементов - фундамента, стен, перекрытий, балок, стропил, обрешетки.
Щас посмотрел в старый справочник базовых цен - цена рабочего проекта (все включено но без стадии проектной документации) дома до 200 м кв. 750 тыс руб. Т.е. бешенные деньги, если исключить сети, генплан, сметы и др. требуху, оставить одни конструкции то 432 тыс руб. Проектная документация (раньше называлась стадия проект) обойдется в 250 т.р. Суммы, на мой взгляд, неподъемные.
Поэтому надо уменьшать объем рабочего проекта оставить фундаменты, кладочные планы, перекрытия,кровлю, необходимо также оформить архитетурные решения (фасады и планировку). Все остальное - отделка, полы, узлы примыканий окон кровли и т.д. не делать. Сумма снизится до 100-200 т.р.

Можно строить по одной планировке, тоже вариант, но это только если Вы имеете опыт строительства и представляете себе все решения по этому плану и сможете объяснить исполнителям, что нужно сделать. Обязательно надо суметь нарисовать-начертить, что Вы хотите, иначе не поймут.

[Олег Балуев]

Ответ: Экономика строительства

Для меня самым трудным этам нахождения непосредственных исполнителей. Причины две. Я не имею опыта строительства, то есть не знаю, где меня подставить можно. И ненавижу контролировать и в конечном счете платить за переделки или ругаться.
Поэтому для меня найти исполнителя проблема номер один.

Проект и вправду сам каждый сделает. А вот вопрос технической подготовки сложнее.
Первая проблема это фундаменты, там, где я живу этот вопрос прост, поэтому я не могу всерьез давать свое мнение.
Вторая проблема это монолитное лить и балки, ригеля. Тут стоит довериться проектировщику. Либо немного напрячся и поискать инфу в инете и попросить четкого совета у спецов с ДВГ ру, мне они помогли.

Чаще всего у любого самостройщика реальные строительные потребности не выходят за пару книг по типа Сельский дом Шелепова и нескольких простых таблиц по нагрузкам несущих стен и перекрытий. По крышам тоже все предельно ясно. И еще гост. Я теперь их ценю. Уж очень они помогают отолкнуться от базы.


Так, что еще раз - вопрос лишь в исполнителях.

[АлександрОВ]

Ответ: Экономика строительства

Сейчас все перечитал и у меня возникло ущущение, что основной способ экономии который мы рассматриваем, это сделать все самому. А скажем так, возникла счастливая ситуация, у нас есть достаточно денег, и мы их зарабатываем и не хотим, или не можем этим заниматься, но съкономить желаем, опять же кризис.
Как быть.
Все равно архитектор не нужен. Имеем идеи, рисуем планировки, идем к проектировщику, он нам оформляет фасады и планы. Идем к спецу по 3Д он делает визуализацию. Если не понравилось, доплачиваем проектировщику переделываем.
Делаем рабочий проект. Всяко дешевле чем с архитектором, да и в смысле решений, то же хорошо, а то судя по нашим архитекторам, у меня сложилось ощущение, что стоимость строительства их вообще не волнует, в первую очередь "КРАСОТА".
Ищем профессионального закзачика-застройщика - это должна быть ФИРМА. Постарайтесь избежать друзей и хороших знакомых в этом качестве, соблазн большой, но чревато неприятностями. Найдите прежних клиенов, познакомтесь, посмотрите дома и принимайте решения исходя не только из суммы.
Выбрали застройщика покажите им проект, и хороший застройщик даст по нему замечания, принесите их проектировщику если это касается объемов проетирования (Вы за это не заплатили), то за доплату Вам сделают, а ошибки разумеется устранят безвозмездно.
Самый важный этап - организуйте полноценный технический надзор. С актами, соблюдением СНиПа по производству работ, технике безопасности (основных), на стройке часто бывают несчастные случаи и большое количество таджико-модован, не может являтся аргументом отсутсвия техники безопасности. Разбираться со следователями, прокуратурами и выплачивать медицинские скорее всего придется не Вам, но береженого бог бережет.
Кого нанять на технический надзор? Тут можно знакомого или родственника - строителя-на пенсии (люди старшего поколение обычно честнее и принципиальнее). Внушите ему что он на стройке главный, и что за качество принятых работ Вы будете спрашивать с него, а застройщику внушите, что без его подписи Вы не одну работу не оплатите. Принципиально все объемы работ должны быть актированы.
Оплатите авторский надзор, сумма небольшая, договоритесь сколько раз автор будет на стройке, и на каких работах он будет присутствовать.
Чем чаще Вы будете появлятся на площадке тем в большем тонусе будет технический надзор. Контролируйте сами, хотя бы наличие актов и исполнительных схем (ни в коем случае задним числом, приписки объемов возникают из за того что их нельзя проверить). Не ленитесь перед оплатой проверять объемы сами и сравнивать с рыночной ценой стоимость работ, на этой процедуре можно выиграть до 2-5 кратного снижения стоимости, предъявив исполнителю приписки объемов и несуразную стоимость работ.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 20:39
Исполители подбираются исключительно по рекомендациям и по сделанной работе.
Цена конечно важна, но не на первом плане.

[Олег Балуев]

Ответ: Экономика строительства

Каким рекомендациям? Я лично всегда слышу плохие отзывы о проделанной работе. Люди постоянно растаются с недовольством.

Кроме того цены ломят огромные.

И еще, я в 2007 году следал радикальную перестойку техничекую своей квартиры. Это очень понравилось нескольким моим знакомым. Но я категоричеки отказался делать тоже самое для них. Хотя и инструмент и опыт такой работы уже имеется. Кроме того я жутко вьедливый. Это уже смогли оценить и Сергей Ружинский и Андрей.

Причина отказа, я знал, что могу посориться с ними.

Поэтому строю сам.

Насчет визуализации и русунков фасадов. Мне было проще освоить два программы. Скетч ап и аркон. На это ушло две недели.
Кроме того скетч дает возможность визуализировать любой элемент будущей стройки в деталях.

[АлександрОВ]

Ответ: Экономика строительства

Каким рекомендациям? Я лично всегда слышу плохие отзывы о проделанной работе. Люди постоянно растаются с недовольством.

Вы правы. Приходилось с этим сталкиватся. Строим мы дом один раз и сравнивать строителей у нас не получится, поэтому отзывы могут быть исключительно плохие. Если с машиной мы можем определится эта хорошая, а эта плохая просто проехав на ней, то тут действительно безвыходная ситуация. Да, идеал недостижим, поэтому при отсутствии сравнения отзыв будет отрицательный. Но на собственный глаз (можно и померить) оценить качество кладки или штукатурки можно. Нужно отделить ошибки хозяина, архитектора, проектировщика от ошибок строителей. Например хитрая-красивая кровля течет, и снег с нее не сползает, это не только вина кровельщиков, но и вина хозяина-архитектора, а отсутсвие сетки в кладке, или сама кладка кривая это вина кладчиков.

[izba]

Ответ: Экономика строительства

Все равно архитектор не нужен. Имеем идеи, рисуем планировки, идем к проектировщику, он нам оформляет фасады и планы.

Дык вопрос - а кто такой ПРОЕКТИРОВЩИК??? Это конструктор? Если это конструктор то фасады он не оформляет... тока планы и коробку вычертит... - фасады оформит тока архитектор, а это уже есть эскизный проект... он денег стоит...

Идем к спецу по 3Д он делает визуализацию.

Спец по 3Д по хорошему и есть Архитектор - счас тока идиёты уже не работают в Архикаде и уже все кому не лень думают что они работают в Арконе :wink:. Дык ЗД визуализация и вылезает из модели в Арх проге... это раньше - в каменном веке када люди пользовлились тока 2Д редактором им нужны были 3Д максовцы... счас не так.

Ищем профессионального закзачика-застройщика - это должна быть ФИРМА.

Фик знает... дорого очень за бред фирмы платить... это может быть зарекомендовавший себя на местности "прораб" то есть типа фирма без легализации. Дикий прораб более бесправен - и шансы у бесправного заказчика неспециалиста и бесправного прораба равны... а с фирмой потом трудно будет тягаться... крута больно - чуть что - предоплата - чуть что - нах....

Самый важный этап - организуйте полноценный технический надзор. С актами, соблюдением СНиПа по производству работ, технике безопасности (основных), на стройке часто бывают несчастные случаи и большое количество таджико-модован, не может являтся аргументом отсутсвия техники безопасности. Разбираться со следователями, прокуратурами и выплачивать медицинские скорее всего придется не Вам, но береженого бог бережет.

Вы из Америки в нашем форуме участвуете - признавайтесь
Что значит большое количество таджико-молдован??? Акромя них - родных никого практически и нет... :lol:

Контролируйте сами, хотя бы наличие актов и исполнительных схем..

Признавайтесь - вы главный индженер СМУ или гл архитектор города.
Други это всё лично для меня как жизнь на Марсе - есть предложение опустится на грешную землю. :good:

[АлександрОВ]

Ответ: Экономика строительства

Дык вопрос - а кто такой ПРОЕКТИРОВЩИК??? Это конструктор? Если это конструктор то фасады он не оформляет... тока планы и коробку вычертит... - фасады оформит тока архитектор, а это уже есть эскизный проект... он денег стоит...

Инженер конструктор - это ближе к машиностроителям, конструирует машины, инструмент.
Инженер проектировщик - это обобщенное - проффесиональный инженер строитель, автор проекта. Есть иерархия инженеров строителей.
3-2-1 категория инж, - ведущий инж, - рук группы, - ГИП, - главный инж. Есть еще гл спец. и инж. норм. контроля (нормоконтролер) куда их в ерархии поставить, не знаю, по всей видимости = ГИП.
По готовым планам и разрезам фасад вычертит любой техник или студент. Это всего навсего еще одна проекция. Оформить художесственно-лепнина, там рисунок из кладки, подобрать цвет это архитектор. Зачастую архитектурный фасад может не бить с планом, т.к. архитектор задумал и рисовал его отдельно.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 22:57

Спец по 3Д по хорошему и есть Архитектор - счас тока идиёты уже не работают в Архикаде и уже все кому не лень думают что они работают в Арконе

1. На мой взгляд заблуждение. Архитектор-это не 3Д спец. Щас конечно выродились обмельчали, но приходилось иметь дело с Архитектором. Это прежде всего носитель и воплощатель художественной идеи. Причем не только "красоты", но и на уровне структуры.
2. Я за 3 Д. Но на самом деле не вижу практического смысла именно в визуализации. Дом мы так не воспринимаем, часто в таком ракурсе и на таком расстоянии его не увидишь. И оценивать по визуализации удачность решений сложно. Можно любую ерунду визуализировать...

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:11

Дык ЗД визуализация и вылезает из модели в Арх проге... это раньше - в каменном веке када люди пользовлились тока 2Д редактором им нужны были 3Д максовцы... счас не так.

Может и отстал. Хотя приходилось юзать архикад (начинал еще на 4 верси под Вин 3.11, соскочил с этого дела когда была 6). Но визуализация, на мой взгляд оставляла желать. Текстуры были бедные. Как то не красиво. В 3 д максе или брайсе все не в пример лучше было. Может щас все поменялась. Я только за.
За ДДД будующее-настоящее, хотя не столько за 3Д, а за объектным проектированием.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:18

Фик знает... дорого очень за бред фирмы платить... это может быть зарекомендовавший себя на местности "прораб" то есть типа фирма без легализации. Дикий прораб более бесправен - и шансы у бесправного заказчика неспециалиста и бесправного прораба равны... а с фирмой потом трудно будет тягаться... крута больно - чуть что - предоплата - чуть что - нах....

Фирма это когда есть деньги, но нет времени. С прорабом почти со всеми вопросами, исключая общение с исполнителями, да и то не всегда, придется возится самому, это все равно что строить вместе с ним и платя ему деньги за это.
При фирме есть нюанс - предоплата. Пока они 50% отработают, Вы от них зависите, а остальные 50% они зависят от Вас. Соскочить они могут, но в убытке.
Я уже сказал, что основной способ экономии это делать все самому. Подойдет он всем, не знаю.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:28

Вы из Америки в нашем форуме участвуете - признавайтесь
Что значит большое количество таджико-молдован??? Акромя них - родных никого практически и нет...

Был случай-городская легенда. Реконструкция промздания - из за отсутсвующего ограждения гибнет таджик, разрешения на строительство нет, стройка стихийная концов не найдешь, светит уголовное и административное дело. Имитировали ДТП на территори завода, вызывали ГИБДД. С тех пор появилась невеселая присказка типа нечего заботится о безопасности , т.к. таджиков у нас много.
Большинство несчастных случае, это по пьяни и из-за отсутсвия ограждений, еще спешка.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:33
У нас есть еще корейцы 3000 руб в месяц + еда. Правда работа та еще. Один раз был случай забыли в лестничной клетке дверной проем сделать. Смеху было, да и по руски небельмеса, есть переводчик, но он не строитель - учитель руского языка, толку мало.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:38

Признавайтесь - вы главный индженер СМУ или гл архитектор города.

Инженер проектировщик. Правда специфика работы несколько другая, достаточно далекая от ИЖС. Хотя по кризисным временам, наверное, придется братся за все.

АлександрОВ добавил 18.04.2009 в 23:52

Други это всё лично для меня как жизнь на Марсе - есть предложение опустится на грешную землю.

Если иметь дело с фирмой, то без актов на работы, не обойтись, это форма отчетности, если без них, то получится порнография, где инвестор будет в позе известного знака-зодиака.
Разумеется можно и обойтись, так отдавать деньги за работу как зарплату помесячно - недельно, но на мой взгляд это слишком затратно и не завязано на качество и скорость работ. Да и нормальные строители не будут работать за зарплату - только сдельно.

[ULISS]

Ответ: Экономика строительства

Тема ПЕРВАЯ - ЧТО ЛУЧШЕ?
Договариваться сразу на общий объём работ - например на "коробку дома под крышу" или на "отделку дома под ключ" или на "ВСЁ инженерные коммуникации сразу..." под ключ или разбивать работу на части (на этапы) - чем мельче и конкретней тем лучше?

Как обычно предлагают договариваться строители и почему - вопрос знатокам.

Сразу говорю - я строитель. В третьем поколенииops:.
Поэтому мои слова так и надо воспринимать - я живу на деньги заказчиков (Заков). Но я их люблю - они же как дети. Кроме того я на рынке давно и хочу ни от кого не бегать. И "сарафанное радио" никто не отменял.
Ну ладно, себя похвалил, теперь о деле.
В идеале - все должна делать ОДНА фирма. ГЕНПОДРЯДЧИК.
Если проект(ы) делают одни, а строят другие.... Вы между ними запаритесь бегать. И не впадайте вы в типичную ошибку - типа главное стены поставить - а потом как нибуть потихоньку...
Я иногда охреневаю от вопросов на форуме типа - стены из ....... стоят, а чем их лучше утеплить и с какой стороны?
Нельзя так. Плохо так. ПРОЕКТ - основа. И пока Вы его не "прояснили" для себя - не надо ничего делать. Проект не догма - он может меняться по ходу, но он должен быть.
Простите за некоторую назидательность.
КРОИЛОВО ВЕДЕТ К ПОПАДАЛОВУ.

ULISS добавил 19.04.2009 в 03:56

Для меня самым трудным этам нахождения непосредственных исполнителей.

А в нашей стране - единственный реальный путь - РЕКОМЕНДАЦИЯ людей, которым ты доверяешь. Кому строили и результат налицо. Другого пути нет.

ULISS добавил 19.04.2009 в 04:02

Все равно архитектор не нужен. Имеем идеи, рисуем планировки, идем к проектировщику, он нам оформляет фасады и планы. Идем к спецу по 3Д он делает визуализацию. Если не понравилось, доплачиваем проектировщику переделываем.
Делаем рабочий проект. Всяко дешевле чем с архитектором, да и в смысле решений, то же хорошо, а то судя по нашим архитекторам, у меня сложилось ощущение, что стоимость строительства их вообще не волнует, в первую очередь "КРАСОТА".

Много букофф. Проектировщик - это кто? Что он в Вашем представлении делает?

[АлександрОВ]

Ответ: Экономика строительства

Если проект(ы) делают одни, а строят другие....

Не согласен. Отдать проектирование и строительство в одни руки, это неправильно.
Проектирование должно быть отделено от строителей. У единственного генподрядчика большой соблазан в давлении на своего проектировщика в принятии решений, с целью увеличения сметной стоимости строительства и снижении качества с целью увеличения прибыли. Независимый проектировщик, это необходимость, зависимость должна быть только от инвестора.
По своей специфике скажу, у подрядчиков любимая присказка-шутка: "опять нам мало тоннажа напроектировал, ты нам дай такой проект, чтоб слябы в землю бульдозером закапывать".

АлександрОВ добавил 19.04.2009 в 10:30

Много букофф. Проектировщик - это кто? Что он в Вашем представлении делает?

Заварил кашу, теперь расхлебывать.
Возникло недоразумение. Виноват я. ops: Просто упустил из виду, что проектированием для ИЖС занимаются архитектурные конторы, бюро, они выросли из архитетурных мастерских донаняв узких специалистов. Но по сути архмастерскими они и остались, архитектор там главный. Поэтому говоря о проектировщиках получилось, что я их имел ввиду. Прощу прощения.

Постараюсь объяснить.
На самом деле тут под проектировщиком может пониматься и коллектив авторов.
Но буду говорить в единственном числе, как инженер - проектировщик - главспец проектной фирмы. Хотя специфика нашей работы и далека от ИЖС, т.е. не занимались никогда.
Есть закзчик с готовыми планировками, ну и с пониманием какие материалы можно применить в будущем доме.
Приблизительный состав рабочего проекта раздела АС, который могу сделать как проектировщик.
1. Фундаменты.
2. Планы этажей.
3. Ведомость заполнения проемов
4. Фасады+паспорт фасадов
5. Кладочные планы.
6. Ведомость перемычек.
7. Перекрытия если монолитные, то с армированием, если в несъемной опалубке, то с ее раскладкой.
8. Конструкции лестниц.
9. Ведомость полов.
10. Стропильная система с узлами.
11. Основные узлы (цоколь с отмосткой, примыкания проемов, кровля)

Дополнительно.
1. Организация земельного участка - генплан.
2. Водопровод- канализация.
3. Отопление.
4. Электроснабжение и электроосвещение
5. Сметная часть с ведомостями работ и потребных материалов.

Дизайн помещений и газоснабжение сделать не могу.

[izba]

Ответ: Экономика строительства

Вот Други какя у нас вырисовывается картина - капитальное строительсво (не коттеджное) в корне отличается от нашего случая... что и подтвержает наша беседа с Профессиональными строителями, но вместе мы горы свернём, а пока предлагаю вернутся к нашим баранам:
Ситуация простая - счастливый обладатель земли с проектом в руках и бригадир-прораб (как миниминум бригады каменьщиков) стоят на месте будующей стройки и обсуждают дело... случай, что счастливый обладатель земли с проектом в руках сидит в мягком кресле в офисе строительной фирмы мы сразу отметаем как неоптимальный.

Тема ПЕРВАЯ - ЧТО ЛУЧШЕ?
Договариваться сразу на общий объём работ - например на "коробку дома под крышу" или на "отделку дома под ключ" или на "ВСЁ инженерные коммуникации сразу..." под ключ или разбивать работу на части (на этапы) - чем мельче и конкретней тем лучше?

Как обычно предлагают договариваться строители и почему - вопрос знатокам.