Реконструкция или кап.ремонт?

[Ульяна]

Уважаемые форумчане!Помогите советом!
История такова...Существует старый деревянный дом( в основе-дер.сруб с пристройками).Одной частью дома владеет одна семья,другой частью-другая.
Один владелец затеял кап.ремонт,вернее реконструкцию своей части с надстройкой 2- го этажа.Другой владелец не готов что-либо менять
у себя,но боится,что его половина дома разрушится,дом то старый!Как быть?Существуют ли нормы и ограничения при реконструкции старых домов,когда сталкиваются интересы и трудно договорится соседям?Может у кого-то была похожая ситуация?Что предпринять лучше?Поделитесь опытом!
Ульяна.

[АлександрОВ]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

Если дом оформлен и есть реальный раздел в ходе реконструкции очень сложно что либо остановить, градостроительный кодекс разрешает делать со соим имуществом все, но при этом понятное дело гражданский кодекс запрещает наносить вред чужому имуществу, обычно происходит обращение в суд после того как реконструкция завершена и соседу очевиден нанесенный реконструкцией вред. Надо поговорить с соседом и привлечь эксперта, что бы он осмотрел дом и планы соседа на реконструкцию и дал заключение можно или нельзя.

[Ульяна]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

Да,дом оформлен на 2 семьи.Есть технический паспорт на каждую часть. А эксперт из какой конторы-проектировщик или из местной администрации?
А что -то можно предусмотреть заранее, на стадии проектирования.Должны быть ограничения,с которыми обе стороны должны считаться.Или каждый может делать все со своей собственностью,что заблагорассудится?

[АлександрОВ]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

А эксперт из какой конторы-проектировщик или из местной администрации?

Проектировщик инженер-строитель. Обычно есть фирмы занимающиеся т.н. техническими заключениями (иногда называют ее справка) о состоянии ИЖС, можно позвонить в БТИ и узнать там телефоны этих фирм. Тут нюанс сосед должен добровольно и в своем присутствии пустить эксперта на свою территорию и предъяывить или рассказать о реконструкции. Вопрос трудный и если нет проекта скорее всего официальное заключения с эксперта не получить.

А что -то можно предусмотреть заранее, на стадии проектирования.

Пострадавшему соседу ничего нельзя предусмотреть. За правильность решений в проекте несет ответсвенность проектировщик и сосед к-й все затеял.

Должны быть ограничения,с которыми обе стороны должны считаться.

Дык разумеется, своими действиями нельзя приносить вред другой стороне. Только этот вред заманаетесь доказывать особенно если дом старый, ИМХО это трудно осуществимо. Отснимите все на фотоаппарат текущее состояние с датой снимка. Если после реконструкции случилось чего можно будет предъявить через суд на компенсацию и ремонт.

Или каждый может делать все со своей собственностью,что заблагорассудится?

На то она и собственность. статья 51 Градостроительного кодекса. п.17 ч. 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
Затрагивает или не затрагивает это выясняет эксперт и дает заключение. Сами Вы вряд лии что либо докажете. И это все только через суд, что тягомотно и совершенно не гарантирует результат. Лучше договариваться с соседом полюбовно.

[SergeiSa]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

У меня была аналогичная ситуация, только реконструировал дом 1913 года постойки я. Реконструтровал - мягко сказано, я просто сломал свою половину и постоил заново. Для того, что бы мне получить разрешение на реконструкцию я должен был получить согласие соседей т.к. собственность была долевая и кроме этого провести за свой счет экспертизу с перечнем мероприятий направленных на соохранение остающейся половины дома. В моем случае мероприятия включали укрепление фундамента, утепление стены и небольшой объем работ по крыше. Если бы собственность была бы не долевая, то экспертизу проводить все равно обязательно. В Вашем случае я думаю правильно вызвать эксперта и провести экспертизу. Стоимость в Москве 10-15 тыс. руб. два года назад. В результате Вы получите заключение с перечнем мероприятий которые должен выполнить Ваш сосед. Эксперту совершенно не обязательно попаддать к соседу. Он будет смотреть в первую очередь чердак, фундамент, общую стену, перевязку этой стены с внешними стенами дома. Далее или добровольно или принудительно добиваетесь выполнения. Это если действительно существует угроза. Если ее нет, а Вас извините жаба душит, то подумайте о том, что через ...... лет Вы созреете до реконструкции Вашей половины и недоволен будет уже сосед. С соседями лучше жить мирно и не ругаться, а договориваться в любом случае.

[tvko]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

Да,дом оформлен на 2 семьи.Есть технический паспорт на каждую часть.

Что значит "оформлен" и тех.паспорт на ЧАСТЬ?? - по 1/2 (например) доле каждому, или "Иванов - комнаты 1, 2, 3, кухня1, веранда1, сарай1, и т.п., Петрову - комнаты 4,5,6, кухня2, веранда 2, сарай 2 и т.п." или "Иванов- жилой дом № 5, лит.А; Петров - жилой дом № 5, лит.Б" Кадастровый номер есть???:-x
В соответствии с п. 1 ст.246 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) "распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников".
В соответствии с ч.1.ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.
Если сторонами выдел долей не произведен (реальный раздел дома в соответствии со ст.252 ГК РФ), то действия сособственника по реконструкции дома нарушают права другого сособственника, который не давал свое согласие на реконструкцию.

Если реальный раздел дома И земельного участка (невозможно одно без другого!!!) и всех построек на зем.участке произведен, и каждой части дома со своим зем.участком и своими надворными постройками присвоен СВОЙ кадастровый номер (технический паспорт не является доказательством самостоятельности объекта, может выдаваться на часть (конкретные помещения – вторичные объекты) дома (первичного объекта)), то у вас НЕ БУДЕТ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ!!! И каждый собственник СВОЕЙ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ части дома может делать, что угодно, ели это НЕ НАРУШАЕТ ЗАКОННЫХ ПРАВ И ИНТЕРЕСОВ ТРЕТЬИХ ЛИЦ (Ст. 10 ГК РФ « Пределы осуществления гражданских прав»)
Если вы считаете, что ДРУГОЙ СОБСТВЕННИК (не СОсобственник, т.е. нет общей долевой собственности), нарушает ваши права (его действиями причиняется вред (ущерб) вашему имуществу, например), предлагаете (желательно письменно, с уведомлением) устранить допущенные нарушения, в случае отказа или неполучения ответа (месяца достаточно) – обращаетесь в суд.

Если созданный в результате реконструкции объект недвижимости (часть объекта – часть жилого дома) будет признан судом самовольной постройкой, то последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст.222 ГК РФ (вплоть до сноса и (или) восстановления ранее существующего за свой счет).
По поводу экспертизы – пустая трата денег, которые вам не вернут (а строительная экспертиза стоит прилично), но если очень хотите - можете заказать экспертизу, но в случае судебного спора суд ее не примет, а назначит судебную экспертизу, которую будет оплачивать та сторона, которая ее закажет в суде, а уже расходы на судебную экспертизу (как и все судебные издержки) будет нести проигравшая сторона.
А еще почитайте Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в редакции от 21 декабря 1993 г.) (с изменениями от 25 октября 1996 г., 6 февраля 2007 г.) (можно найти в «Гаранте» в инете). Там все очень доступно написано, в т.ч. и про экспертизу.:beer:

[АлександрОВ]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

Если созданный в результате реконструкции объект недвижимости (часть объекта – часть жилого дома) будет признан судом самовольной постройкой

Дохлый номер, если участок и дом так или иначе оформлен в собственость, и после реконструкции дом не разваливается на глазах. Возможно если участок самозахвачен, но у нас подобных прецендентов не было, узаконили даже целую улицу самозахвата (в техпаспортах писали дом без номера и улица безымянная таких было десяток домов (: ). Он может оформить и узаконить любую реконструкцию своего дома. Если конечно не долевая собственность, но и тут возможны варианты, правда при содействии соседей. Но я так понял если есть техпаспорт на каждую часть, то это уже реальный раздел, БТИ не разделит дом без решения суда по разделу долевой собственности. Есть судебная экспертиза, но реально мировые судьи для узаконения перепланировок берут и техническую экспертизу, в качестве подтверждения того что дом не развалится из за реконструкции, она у нас кстати стоит дешевле чем судебная. Это все для Липецка в других регионах практика по всей видимости отличается.

[Ульяна]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

Спасибо за советы Всем! Извините за неточную формулировку,конечно дом с землей находится в общей долевой собственности:41/100 и 59/100. А может ли изменение доли ,при увеличении площади у соседа в ходе реконструкции ,привести к соответствующему изменению долей земельного участка?Еще раз спасибо за дельные советы!!!

[АлександрОВ]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

Если он увеличил площадь она такая же его как и Ваша. Поговорите с ним, может лучше оформить реальный раздел. А то в принципе Вы можете претендовать на увеличеную площадь дома согласно долей, при этом общая площадь участка станет меньше и соответсвенно могут уменьшатся и доли в реальных квадратных метрах. Разделить домовладение лучше и удобнее всего полюбовно.

[tvko]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

,конечно дом с землей находится в общей долевой собственности:41/100 и 59/100.

Что и требовалось доказать!
"А может ли изменение доли ,при увеличении площади у соседа в ходе реконструкции ,привести к соответствующему изменению долей земельного участка?"
Конечно может. И приведет!:-xА на это вы вправе требовать реального раздела (если это возможно), сохранив размер своего участка на сегодняшний день. А если невозможен выдел доли в натуре - сосед обязан согласовать реконструкцию с вами таким образом, чтобы после реконструкции размер вашего участка не изменился, т.е. перераспределить доли. Еще раз - посмотрите Постановление Пленума Верховного суда:beer:
А по поводу самозахватов - реально признать право собственности на самострой, если собственность НЕ ОБЩАЯ ДОЛЕВАЯ, а если конфликт с сособственником - да, долгая тягомотина, но реальная:Yahoo!::beer:

[Ульяна]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

Благодарю за участие и советы! Изучу Постановление Пленума Верховного Суда. Хотелось бы избежать конфликта с соседом ! Но ведь и про свои интересы нельзя забывать, их надо аргументированно отстаивать!!!
В данном случае,как может выглядеть"реальный раздел" с сохранением размера моего участка? А если сосед решит строить небоскреб? Моя доля совсем исчезнет?

[tvko]

Ответ: Реконструкция или кап.ремонт?

В данном случае,как может выглядеть"реальный раздел" с сохранением размера моего участка? А если сосед решит строить небоскреб? Моя доля совсем исчезнет?

Вот, чтобы не исчезла и нужно "застолбить" размер своего участка сейчас, подав в суд иск о реальном разделе, а потом он уже пусть строит на СВОЕМ участке чего хочет. А реальный раздел так и выглядит, как РЕАЛЬНЫЙ - если возможно в натуре выделить зем.участок, проводятся соответствующие землеустроительные работы, определяются границы и ставится забор, а по дому граница участка будет проходит по общей стене дома - это все дело землеустроительной техники. Так что делитесь, оформляйте каждый свой участок и делайте что хотите, только не причиняя вреда имуществу другого, т.е. при реконструкции своей части дома ваш сосед не должен производить действия, которые бы повлияли на несущие конструкции вашей части дома, не ухудшили ее состояние. Если это случиться - см.выше - возмещение ущерба в соответствии с гражданским законодательством (иск в суд, судебная экспертиза, доказательства и т.п):beer: